Konut ve çatılı iş yeri kiralarında uyarlama (TBK m. 138 kapsamında)

Abstract

Kira sözleşmesi; kiraya verenin, malının kullanım ve yararlanma hakkını kiracıya devrettiği, kiracının ise bu edim karşılığında belirlenen kira bedelini kiraya verene ödeme yükümlülüğü altına girdiği bir borç ilişkisidir. Ancak sözleşmenin akdedildiği andan itibaren tarafların koşullarında meydana gelen önemli değişiklikler, sözleşmenin devamını taraflar açısından çekilmez hâle getirebilir. Bu noktada TBK m. 138, sözleşme şartlarında meydana gelen önemli değişikliklerin, taraflar için zarar verici bir hâle gelmesi durumunda sözleşmenin uyarlanmasını düzenleyen hüküm olarak devreye girmektedir. Özellikle olağanüstü durumlar, ekonomik krizler ve devlet müdahaleleri gibi etkenlerin kira sözleşmelerine etkisi, taraflar arasında dengesizlik yaratabilir. Bu çalışmada, sözleşme uyarlaması ile ilgili genel ilkeler, teoriler ve kavramlar ayrıntılı bir biçimde incelenmiş; aynı zamanda kira sözleşmelerinde uyarlama talep edebilme şartları ve süreçleri ele alınmıştır. Sözleşmelerin uyarlanması, tarafların hukuki güvenliğini sağlarken aynı zamanda mülkiyet hakkı ile kiracının hakları arasındaki dengeyi gözetmeyi amaçlamaktadır. Sonuç olarak uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri ışığında, TBK m. 138’in daha etkin ve adil bir şekilde uygulanabilmesi için çeşitli önerilerde bulunulmuştur.This thesis examines the adaptation of lease agreements under Article 138 of the Turkish Code of Obligations (TBK). A lease agreement is a contractual relationship where the lessor grants the lessee the right to use and benefit from a property in exchange for the agreed rent. However, significant changes in the circumstances of the parties after the conclusion of the contract can render the continuation of the contract unbearable for the parties. In such cases, the adaptation of the contract, as regulated in Article 138 of TBK, may come into play to adjust the terms in response to these changes. Especially in situations such as extraordinary circumstances, economic crises, and government interventions, lease agreements may be affected in a way that creates an imbalance between the parties. This study thoroughly examines the general principles, theories, and concepts related to contract adaptation, and discusses the conditions and procedures for requesting the adaptation of lease agreements. The adaptation of contracts aims to ensure the legal security of the parties while maintaining a balance between the property rights of the lessor and the rights of the lessee. Finally, in light of practical challenges, various proposals are presented to enhance the effective and fair application of Article 138 of TBK.