Taşınır kira sözleşmelerinde sözleşme süresi bitmeden önce bazı kiralananların iade edilmesinin kira sözleşmesine etkisi

Abstract

Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmıştır (m. 299). Kira sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olup, Türk Borçlar Kanununda (m. 299- m. 378) sözleşmenin türleri, hükümleri, tarafların hakları ve borçları ve sözleşmenin sona ermesi ayrıntılı bir şekilde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesini düzenleyen hükümlere bakıldığında, Borçlar Hukukunda geçerli olan sözleşme özgürlüğü ilkesine, özellikle sözleşmenin içeriğini belirleme özgürlüğüne kiracı lehine sınırlamalar getirildiği görülmektedir. Örneğin, TBK’nın 301. maddesinde kiraya verenin, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, bu hükmün konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği, diğer kira sözleşmelerinde ise, kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla bu hükme aykırı düzenleme yapılamayacağı belirtilmiştir. Yine kiracının kiralananı kullanmaması veya sözleşme süresi bitmeden önce kiralananı geri vermesi halinde kiracının sorumluluğu Kanunun 324. ve 325. maddelerinde emredici olarak düzenlenmiştir. Bunun yanında kira sözleşmesinin süreye bağlı olarak sona ermesi ve süre bitmeden önce olağanüstü sebeplerle feshedilmesi ve feshin sonuçları da Kanunda ayrıntılı şekilde düzenlenmiş olup, söz konusu hükümlerin de emredici bir niteliği haiz olduğu söylenebilir. Bu bağlamda örnek vermek gerekirse, Kanunda (m. 334/f.2) kiracının, sözleşmenin sona ermesi hâlinde sözleşmeye aykırı kullanmadan doğacak zararları giderme dışında, başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu belirtilmiştir.

Turkish Code of Obligations defines lease agreement as a contract in which the lessor undertakes to leave the use of an object or the benefit with the use of it to the lessee, while the lessee pays rental price in return (Article 299). Lease agreement is a bilateral contract imposing obligations on both parties. Articles 299–378 of TCO regulates the types and provisions of lease agreements, parties’ rights and obligations, and its termination in detail. Examining the said provisions, it is seen that the principle of freedom of contract, under TCO, particularly the freedom to determine the content of the contract, has been restricted in favor of the lessee. For example, Article 301 of TCO states that the lessor is obliged to deliver the leased property in a condition suitable for the use intended in the contract on the agreed date and to maintain it in this condition throughout the term of the contract. This provision cannot be altered to the detriment of the tenant in residential and roofed workplace leases, and no regulation contrary to this provision can be made to the detriment of the lessee through general terms of other lease agreements. Likewise, tenant’s liability arising from non-use of the leased property or its return before the term is regulated by mandatory provisions in Articles 324-325 of TCO. In addition, the renouncement of the lease agreement depending on the time limit and its renouncement before the term due to extraordinary reasons and the consequences of termination are regulated by TCO, and these provisions have a mandatory character. For example the Code (Article 334/2) states that any agreement whereby the lessee undertakes in advance to pay compensation, other than for damages arising from the improper use of the leased property upon the termination of the contract, shall be considered invalid.