İşyeri kirası sözleşmelerinde Covid 19 salgınının kira bedeli ödeme borcuna etkisi

Abstract

İşyeri kirası sözleşmeleri, salgının etkisinin en çok hissedildiği ve tartışıldığı sözleşme türlerinden biri haline gelmiştir. İşyeri kirası sözleşmeleri, sadece çatılı işyerlerinden ibaret değildir; çatılı olmayan iş yerlerini de konu alır. 7226 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesinde, işyeri kirası sözleşmelerine yönelik olarak, 01.03.2020- tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek kira bedellerinin ödenememesinin fesih ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenleme altına alınmıştır. Hüküm, kiracının, kira bedelini ödeme borcunu ortadan kaldırmamaktadır. Kiracının bedel ödeme borcu bağlamında en çok gündeme gelen hüküm/kavram TBK md.138 aşırı ifa güçlüğüdür. Çalışmamızda hükümde yer alan şartlara değinildikten sonra işyeri kirası özelinde değerlendirmeler yapılacaktır. Covid 19 salgınının işyeri kiralarında kiracının bedel ödeme borcuna etkisi ele alınırken, kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir şekilde bulundurma borcu bakımından da değerlendirmelerde bulunulacaktır. Kiraya verenin borcu bakımından, ayıptan doğan sorumluluk, sürekli ifa imkansızlığı, geçici ifa imkansızlığı, kısmi ifa imkansızlığı kavramları salgın bağlamında ele alınacaktır.

Workplace leasing agreement has become a contract type where the impact of the pandemic is felt and discussed intensively. Workplace leasing agreements cover both roofed and unroofed workplaces. Provisional article 2 of the Code numbered 7226 states with regard to workplace leasing agreements that if the lessee cannot pay the rentals due between 1.3.2020 and 30.6.2020 this would not constitute a ground for termination and eviction during that period. However, this provision does not remove the lessee’s obligation to pay the rental. Hardship as envisaged in article 138 of the TCO is the most debated provision/concept with regard to lessee’s obligation to pay rental. The requirements laid down in the article will be presented and assessments will be made with regard to workplace leasing agreements. In consequence, while considering the impact of COVID-19 pandemic on the lessee’s obligation to pay rental, assessments will also be made with regard to the lessor’s obligation to keep the leased place in a convenient condition for the purposes of the lease. With regard to lessor’s obligation, the concepts of warranty against defects, perpetual impossibility, temporal impossibility and partial impossibility will be examined within the context of pandemic.